本案屬于自己房屋進(jìn)行買賣合同內(nèi)容還是一個(gè)屬于中國商品房預(yù)售合同法律糾紛。國貿(mào)房地產(chǎn)企業(yè)公司與羅某簽訂了一份《房屋訂購合同》時(shí)，標(biāo)的物尚未竣工，根據(jù)國家建設(shè)部1994年11月15日發(fā)布的《城市建設(shè)商品房預(yù)售資金管理工作辦法》的規(guī)定，本案應(yīng)屬于商品房預(yù)售合同關(guān)系糾紛。具體怎么回事呢？和深圳房產(chǎn)律師一起詳細(xì)了解。

　　一、基本案情

　　2006年9月26日，地區(qū)新華書店及國際貿(mào)易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。有限公司。（以下簡稱國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司）簽署《土地聯(lián)合建設(shè)協(xié)議》 ，并對協(xié)議進(jìn)行公證，同意某一地區(qū)的新華書店（其土地保有權(quán)為某一地區(qū)的新華書店，其使用權(quán)分配用于倉儲(chǔ)，而建設(shè)該建筑物的申請人為某一地區(qū)的文化體育局）將該土地交給國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司發(fā)展，國貿(mào)房地產(chǎn)公司將開發(fā)出來的房屋除了一部分免費(fèi)的地區(qū)新華書店外，其他房屋可以由國貿(mào)房地產(chǎn)公司出售，一部分道路40號(hào)的土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)由國貿(mào)房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)處理和承擔(dān)。

　　2006年11月14日，房地產(chǎn)公司與羅某簽訂房屋訂購合同，約定羅某訂購房地產(chǎn)公司在建自建房一棟二層南北向第四個(gè)門面及整層，門面面積約62平方米，每平方米9500元，二層面積約800平方米，每平方米1620元。羅應(yīng)向房地產(chǎn)公司支付80萬元。房產(chǎn)局驗(yàn)收合格后，房地產(chǎn)公司交付土地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，羅在30日內(nèi)交付余款。2007年3月28日，房地產(chǎn)公司應(yīng)向羅交付該房屋。合同還約定，房地產(chǎn)公司如不能交付該房屋，將雙倍返還羅已交付的全部房款。合同總價(jià)為188.5萬元。合同簽訂后，羅于2006年12月13日和22日分別支付貨款8萬元和72萬元。然而，國茂房地產(chǎn)公司未能按照合同約定交付房產(chǎn)證和房屋。國茂房地產(chǎn)有限公司至今未取得 "某綜合樓 "的商品房預(yù)售許可證。故羅某要求房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同，并支付違約金160萬元。

　　二、審判情況

　　一審法院認(rèn)為，羅某與國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司簽訂的《購房合同》沒有違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，民事法律關(guān)系合法有效，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)。從合同的內(nèi)容和性質(zhì)來看，應(yīng)該是房屋買賣合同。國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司沒有按照合同違約履行合同，引起糾紛的原因應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。但由于房地產(chǎn)公司和羅氏貿(mào)易公司的房地產(chǎn)用地是國有分配的土地，而業(yè)主的產(chǎn)權(quán)又不是房地產(chǎn)公司，所以合同的目的無法實(shí)現(xiàn)。因此，羅要求國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同的請求不被支持。從雙方同意的違約性質(zhì)來看，條款應(yīng)該是一個(gè)按金條款，但其同意超過合同總價(jià)的20% ，超出部分不應(yīng)雙倍返還。據(jù)此，根據(jù)《中華民國民事訴訟法》第一百二十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第五條和《中華民國擔(dān)保法》第八十九條、第九十一條的規(guī)定，判決如下：

　　國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司雙回羅存款75.4萬元（188.5萬元 x20% x2 = 37.7萬元 x2)。

　　房地產(chǎn)公司返還羅購房款42.3萬元（80萬元-37.7萬元)。以上兩項(xiàng)共計(jì)117.7萬元，由國茂房地產(chǎn)公司于本判決生效后十日內(nèi)支付。未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　羅上訴說: 初審發(fā)現(xiàn)，國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司不能繼續(xù)履行購房合同錯(cuò)誤。即使在“訂房合同”無效的情況下，國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司造成的合同無效也應(yīng)承擔(dān)一切過錯(cuò)責(zé)任。請求撤銷一審判決，重新量刑國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行《房屋訂單合同》并支付罰款80萬元。

　　國貿(mào)房地產(chǎn)公司上訴答辯:1。國貿(mào)房地產(chǎn)公司與羅某簽訂的購房合同無效。該房屋不是國茂房地產(chǎn)公司自行開發(fā)建設(shè)的商品房項(xiàng)目，國茂房地產(chǎn)公司不是該房屋的合法權(quán)利人。國茂房地產(chǎn)公司與羅某簽訂的《房屋買賣合同》損害了合法權(quán)利人的權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定無效。房地產(chǎn)有限公司應(yīng)返還從羅處收到的預(yù)付購房款，房地產(chǎn)有限公司和羅對合同無效均有過錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)責(zé)任。請求撤銷一審判決，確認(rèn)雙方簽訂的房屋訂購合同無效；判決房地產(chǎn)公司返還羅預(yù)交的購房款80萬元。

　　二審認(rèn)為：

　　關(guān)于涉及的“訂房合同”是否合法有效的問題。根據(jù)最高人民法院第一條關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋，本案所涉及的合同是商品房買賣合同。由于國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司尚未取得商品房預(yù)售許可證的“ A綜合體”，因此，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房預(yù)售合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，“訂房合同”應(yīng)視為無效合同。國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司在知道自己沒有取得“綜合性”商品房預(yù)售許可證的情況下，在沒有通知羅的情況下，仍與羅簽訂了《房屋訂購合同》，根據(jù)最高人民法院第九條第一款(甲)項(xiàng)的規(guī)定，在審理商品房買賣合同糾紛中有關(guān)適用法律若干問題的解釋，羅可以要求國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司退還其已付房款和利息，賠償損失，并可以要求國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司承擔(dān)不超過支付房款一倍的賠償責(zé)任。在這種情況下，羅已經(jīng)向國貿(mào)房地產(chǎn)公司支付了80萬元，所以國貿(mào)房地產(chǎn)公司應(yīng)該預(yù)先返還羅80萬元，并賠償其80萬元。

　　由于所涉及的合同無效，不能繼續(xù)履行。

　　對于案件“房屋訂單合同”第8條是否是押金條款問題。在“購房合同”一案中，第8條明確規(guī)定了違約責(zé)任:

　　1.如果乙方因財(cái)務(wù)問題或其他原因違反合同，甲方有權(quán)沒收乙方自簽訂合同之日起支付的全部貨款。

　　2.甲方由于項(xiàng)目中途放棄、項(xiàng)目中途轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目完工時(shí)間延遲等原因，不能向乙方交貨。乙方交付的房款總額，甲方應(yīng)雙倍償還乙方.本條款是合同雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，是其約定的違約責(zé)任，因此雙方當(dāng)事人在案件中應(yīng)當(dāng)履行《購房合同》第8條的約定。應(yīng)當(dāng)糾正一審判決中適用法律的錯(cuò)誤。經(jīng)二審審判委員會(huì)討論決定，決定:

　　（一）撤銷一審法院民事法律判決。

　　 (二)國際貿(mào)易房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在判決生效后10天內(nèi)，退還羅某預(yù)付購房款80萬元，賠償羅某80萬元，由國際貿(mào)易房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司支付。第三，駁回羅的其他主張。逾期未履行支付義務(wù)的，依照人民法院中華民國第二百二十九條的規(guī)定，將逾期未履行的債務(wù)利息加倍計(jì)算。

　　三、律師分析

　　1.本案屬于自己房屋進(jìn)行買賣合同內(nèi)容還是一個(gè)屬于中國商品房預(yù)售合同法律糾紛。國貿(mào)房地產(chǎn)企業(yè)公司與羅某簽訂了一份《房屋訂購合同》時(shí)，標(biāo)的物尚未竣工，根據(jù)國家建設(shè)部1994年11月15日發(fā)布的《城市建設(shè)商品房預(yù)售資金管理工作辦法》的規(guī)定，本案應(yīng)屬于商品房預(yù)售合同關(guān)系糾紛。

　　2.合同的有效性。、商品房用地性質(zhì)為國有土地分配，根據(jù)1998年國家土地管理局關(guān)于國有企業(yè)改革中土地使用權(quán)分配管理的第8號(hào)中華民國第5條、第9條、第13條的規(guī)定，因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要變更用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)審批手續(xù)，補(bǔ)繳土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)或者有償使用費(fèi)。到案件結(jié)束時(shí)，國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司也未能提交必要的土地用途變更相關(guān)審批程序。根據(jù)2003年4月28日最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律有關(guān)問題的解釋第二條規(guī)定: “未取得商品房預(yù)售許可證的賣方，與買方訂立商品房預(yù)售合同視為無效，但在提起訴訟前取得商品房預(yù)售許可證的賣方，可以視為已經(jīng)訂立商品房預(yù)售合同。”，到案件結(jié)束時(shí)，國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司沒有獲得商品房預(yù)售許可證。以上兩點(diǎn)，根據(jù)《人民中華民國合同法》第五十二條第一款第五項(xiàng)的規(guī)定，國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司與羅簽訂的《訂房合同》無效。

　　3.本案是否省略當(dāng)事人。本案中，新華書店是土地使用權(quán)人，新華書店是否為當(dāng)事人已被省略。根據(jù)羅的訴狀，羅請求確認(rèn)該合同有效，房地產(chǎn)公司履行了雙方簽訂的合同，并承擔(dān)違約責(zé)任。房地產(chǎn)公司辯稱合同無效，駁回羅的訴訟請求。雙方關(guān)注的焦點(diǎn)是合同的效力。因此，按照商品房預(yù)售合同處理糾紛，不遺漏當(dāng)事人。

　　第二審修改的理由。本案所涉及的合同無效，應(yīng)當(dāng)按照無效合同處理的原則退還合同取得的財(cái)產(chǎn)。過錯(cuò)一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司沒有改變土地使用性質(zhì)，明知自己沒有取得“綜合性”商品房預(yù)售許可證，也沒有通知羅某，即簽訂了《購房合同》 ，應(yīng)承擔(dān)合同無效的過錯(cuò)責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第九條第一款（甲）項(xiàng)的規(guī)定，羅某可以要求國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司退還已付房款和利息，賠償損失，并可以要求國際貿(mào)易房地產(chǎn)公司承擔(dān)不超過已付房款兩倍的賠償責(zé)任。在這種情況下，羅已經(jīng)向國貿(mào)房地產(chǎn)公司支付了80萬元，國貿(mào)房地產(chǎn)公司應(yīng)該預(yù)先退還羅80萬元，并賠償損失80萬元。

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