從個(gè)人手中購(gòu)買有貸款的未辦證的房屋，賣家違約，賣家拒不向銀行償還貸款，解除涉案房屋抵押手續(xù)，也不辦理涉案房屋房產(chǎn)證件，深圳房地產(chǎn)律師所講買家如何維權(quán)？

　　原告起訴事實(shí)與理由

　　2014年12月30日，房產(chǎn)開發(fā)商與賣方（被告一）簽訂《濟(jì)南市商品房買賣合同》。

　　合同約定房產(chǎn)開發(fā)商將坐落于濟(jì)南市槐蔭區(qū)某房屋出售給賣方（被告一），總房款1259688元，其中首付款379688元，貸款88萬(wàn)元。

　　2017年1月2日，買方（原告）與兩被告簽訂《房屋買賣合同》（合同編號(hào):000xxxx），合同約定兩被告將上述房產(chǎn)以149萬(wàn)元的價(jià)格出售給買方（原告），首付款90萬(wàn)元整，尾款59萬(wàn)元通過辦理按揭貸款的方式支付。

　　但在合同履行過程中，兩被告多次遲延支付銀行的按揭貸款，并且涉案房產(chǎn)已經(jīng)具備辦理產(chǎn)權(quán)證書的條件，兩被告一直以各種理由遲延履行辦證義務(wù)，兩被告的行為已經(jīng)嚴(yán)重影響到本案《房屋買賣合同》的履行，屬于明顯的違約行為，現(xiàn)為維護(hù)買方（原告）的合法權(quán)益，訴至法院，望判如所請(qǐng)。
 

　　法律評(píng)析

　　買方（原告）與兩被告簽訂的《房屋買賣合同》、《附加協(xié)議》及《房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》均系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

　　合同簽訂后，雙方應(yīng)按合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。

　　《附加協(xié)議》約定，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商在本次交易過戶期間甲方承擔(dān)費(fèi)用為無費(fèi)用，但保證每次接到開發(fā)商通知辦理房產(chǎn)手續(xù)五個(gè)工作日內(nèi)積極去辦理各個(gè)手續(xù)。

　　涉案房屋已符合辦證條件，買方（原告）、房產(chǎn)開發(fā)商均陳述已經(jīng)通知過賣方（被告一）辦證，但賣方（被告一）至今未辦證。

　　賣方（被告一）未到庭答辯，亦未提交書面意見予以反駁，對(duì)買方（原告）、房產(chǎn)開發(fā)商的陳述法院予以認(rèn)可。

　　且賣方（被告一）在收到本案訴訟材料后至今仍未辦理涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，已構(gòu)成違約。

　　《房屋買賣合同》及《附加協(xié)議》中雖約定兩被告在下證后十個(gè)工作日內(nèi)辦理解押手續(xù)，但賣方（被告一）在接到房產(chǎn)開發(fā)商通知后至今仍未辦理涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，且逾期償還銀行的按揭貸款。

　　賣方（被告二）雖非個(gè)人擔(dān)保借款合同的借款人，但其為房屋買賣合同的出賣人，基于房屋買賣合同的約定其應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任。

　　銀行在本案訴訟中同意在兩被告拒不償還的情況下由買方（原告）代為償還。

　　故買方（原告）請(qǐng)求兩被告償還涉案房屋的剩余銀行貸款本息，如兩被告拒不償還，由其代為償還，具體金額以銀行系統(tǒng)顯示數(shù)額為準(zhǔn)的訴訟請(qǐng)求，有理有據(jù)，法院予以支持。

　　另外深圳房地產(chǎn)律師所需要說明的是，如賣方（被告一）逾期償還涉案房屋在銀行的貸款導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，買方（原告）應(yīng)在賣方（被告一）辦證前將房產(chǎn)開發(fā)商因承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任而向銀行支付的款項(xiàng)支付給房產(chǎn)開發(fā)商。

　　因涉案房屋系賣方（被告一）個(gè)人與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《濟(jì)南市商品房買賣合同》，在兩被告或買方（原告）清償完畢涉案房屋的銀行貸款后，賣方（被告一）應(yīng)及時(shí)辦理涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書，房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)予協(xié)助。

　　賣方（被告一）取得涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后，應(yīng)協(xié)助買方（原告）將涉案房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至買方（原告）名下。

　　按合同約定，涉案房屋辦理首次登記及轉(zhuǎn)移登記期間的費(fèi)用均由買方（原告）負(fù)責(zé)。

　　首次辦證或轉(zhuǎn)移登記的過程中，如需賣方（被告二）配合，賣方（被告二）作為房屋買賣合同中的出賣人應(yīng)積極配合。

　　關(guān)于違約金，賣方（被告一）在涉案房屋符合辦證條件后至今未辦理首次登記，怠于履行合同義務(wù)，已構(gòu)成違約。

　　《房屋買賣合同》約定，每逾期一日，違約方應(yīng)向合同相對(duì)方支付總房?jī)r(jià)款3‰的違約金（或者違約方承擔(dān)本合同總房?jī)r(jià)30%的違約金，具體承擔(dān)哪一種違約責(zé)任，由守約方選擇），并賠償相對(duì)方因此所遭受的損失（包括律師費(fèi)、訴訟費(fèi)用、交通費(fèi)等）。

　　賣方（被告）作為房屋買賣合同中載明的出賣人，應(yīng)向買方（原告）承擔(dān)違約責(zé)任。

　　因此，買方（原告）要求兩被告支付違約金447000元、律師費(fèi)45000元的訴訟請(qǐng)求，有理有據(jù)，法院予以支持。

　　訴訟財(cái)產(chǎn)保全保險(xiǎn)費(fèi)系買方（原告）為實(shí)現(xiàn)債權(quán)支出的合理費(fèi)用，買方（原告）要求兩被告承擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)1500元的請(qǐng)求，有理有據(jù)，法院亦予以支持。