該來的還是?來了。隨著《求是》雜志10月16日重要文章《扎實推進(jìn)共同富裕》的發(fā)表，以及明確指出要“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作”，逡巡了十多年的房地產(chǎn)稅試點落地明顯提速。23日，十三屆人大常務(wù)委員會第三十一次會議決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。從2016年首次提出“房住不炒”，到現(xiàn)在加速推進(jìn)房地產(chǎn)稅試點落地，而且一周之內(nèi)連爆兩個重磅消息，意味著房地產(chǎn)行業(yè)在狂飆了幾乎20年之后，即將迎來一個超級分水嶺。

　　這是在進(jìn)入21世紀(jì)第三個十年的一次定調(diào)，每一個人都需要搞清楚以下幾個問題——為什么要征收房地產(chǎn)稅，會以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來征收，加速推進(jìn)的試點具體是什么模式，以及房地產(chǎn)稅開征能夠達(dá)到什么效果。只有搞明白了這幾個問題，才能這個百年未有之大變局，包括現(xiàn)在中國乃至全球的新周期中，找準(zhǔn)方向，站在趨勢的一方。結(jié)合最近一段時間的熱點事件，以及最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，在關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收原因中，有一個話題必須排在靠前的位置——共同富裕。

　　“共同富裕”，繞不開的話題

　　只需要一個細(xì)節(jié)，就能明白為什么要把房地產(chǎn)稅和“共同富裕”聯(lián)系在一起——《求是》雜志的那篇重要文章，標(biāo)題就是“扎實推進(jìn)共同富裕”。

　　這表明房地產(chǎn)稅的征收，和“全面推進(jìn)共同富裕”的理念密切相關(guān)。

　　自十九大，到“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要，再到今年6月份《關(guān)于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見》的發(fā)布，都表明推進(jìn)“共同富裕”也在加速。

　　在這個過程中，房地產(chǎn)稅顯然將是其中的一環(huán)。

　　同時在《扎實推進(jìn)共同富裕》這篇重要文章中，也明確表示要加大稅收、轉(zhuǎn)移支付等調(diào)節(jié)力度并提高精準(zhǔn)性，擴(kuò)大中等收入群體比重，增強(qiáng)區(qū)域發(fā)展的平衡性，以及健全轉(zhuǎn)移支付制度，加大對欠發(fā)達(dá)地區(qū)的支持力度，等等。

　　政策的目的很清楚，就是要在共同富裕這個理念之下，推進(jìn)“橄欖型分配結(jié)構(gòu)”，縮小收入差距。

　　相對于之前討論的房地產(chǎn)稅將會在遏制炒房，以及改善地方政府收入結(jié)構(gòu)中扮演重要角色，與共同富裕的結(jié)合顯然讓這次房地產(chǎn)稅試點的站位明顯更高。

　　當(dāng)然，作為一個關(guān)鍵的稅種，對于市場調(diào)節(jié)來說，房地產(chǎn)稅依然能夠從技術(shù)上發(fā)揮重要作用，包括進(jìn)一步強(qiáng)化“房住不炒”，繼續(xù)打擊市場投機(jī)問題——據(jù)說在一線大城市，已經(jīng)有人開始拋售手中持有的房產(chǎn)。

　　另外對于地方來說，房地產(chǎn)稅拓展了稅源，以替代之前的那種依靠“土地出讓金”的“土地財政”模式，這能夠緩解地方財政過于依賴“賣地”的問題，進(jìn)一步從源頭上平抑房價。

　　所以總體上，房地產(chǎn)稅的試點期雖然比較長，但趨勢已經(jīng)板上釘釘，接下來要考慮的就是，征收標(biāo)準(zhǔn)會是什么？
 

　　房地產(chǎn)稅，到底收多少？

　　中國是最擅于摸著石頭過河這個穩(wěn)健策略的。

　　所以要回答這個問題，可以參考兩個維度——一是目前國內(nèi)個別城市推進(jìn)的試點措施，二是歐美的一些經(jīng)驗和做法。

　　上海和重慶已經(jīng)進(jìn)行了多年的房地產(chǎn)稅試點，所以極具參考價值。

　　從上海的情況來看，本市居民新購二套房產(chǎn)及以上，以及非本市居民新購商品房，房地產(chǎn)稅的稅率在0.4%-0.6%。

　　而且上海明確了征稅的目的就是為了抑制投資投機(jī)需求，征稅用途也是公共租賃房的建設(shè)與維護(hù)。

　　上海市稅務(wù)局披露的數(shù)字顯示，2021年前三季度，上海市房地產(chǎn)稅收入為160.3億元，2011年全年為73.7億元。

　　重慶略有不同，把房地產(chǎn)稅重點調(diào)節(jié)的是高檔住房消費需求，所以單列了獨棟別墅等情況，這些房子的單價在上兩年主城均價3倍以下，稅率為0.5%，3倍-4倍的，稅率為1%，4倍以上的稅率為1.2%。

　　另外在重慶無戶籍、無企業(yè)、無工作等“三無”人員購買第二套及以上住房的，稅率為0.5%。

　　重慶的征稅用途也和上海類似，用于保障性住房建設(shè)等支出。

　　兩個城市試點的共性是，征收覆蓋范圍比較窄，稅負(fù)對于購房者來說并沒有明顯的影響。

　　除了試點城市之外，還要看成熟市場的征收標(biāo)準(zhǔn)。

　　根據(jù)西部證券發(fā)布的報告，美國各州房地產(chǎn)稅稅率相差略大，比如新澤西州達(dá)到了2.13%，而夏威夷州為0.3%，相差了7倍多，但均值大約為1%。

　　根據(jù)上海、重慶的實踐，以及參考美國的情況，房地產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)就有了一個大概的范圍——稅率方面大約為0.5%-1%，征稅對象就是二套及以上的多套住房（不包括農(nóng)村宅基地），征稅依據(jù)則是上年的成交均價。

　　當(dāng)然還有免稅的情況。

　　包括首套房產(chǎn)，以及平均居住面積等，這就又涉及到有關(guān)鼓勵生育的問題。

　　有了標(biāo)準(zhǔn)之后，下一個問題就是，試點會從哪些城市展開？

　　熱點城市或?qū)⒓铀偻七M(jìn)

　　對于房地產(chǎn)市場，人們的體感普遍是收緊了，但有的城市似乎依然保持著熱度。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份包括上海、杭州、南京、合肥、廈門、深圳、重慶、西安等城市的新建商品住宅銷售價格指數(shù)依然實現(xiàn)了環(huán)比上漲。

　　這提供了一種可能性，那就是市場熱度較高的城市，將會是首批房地產(chǎn)稅試點落地城市。

　　另外一個因素同樣需要關(guān)注——目前已經(jīng)建立“二手房指導(dǎo)價機(jī)制”的12個城市，分別是深圳、廣州、東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥、三亞、紹興、衢州、金華。

　　至于試點節(jié)奏，雖然表達(dá)層面是“試點”，體現(xiàn)了穩(wěn)妥推進(jìn)的特點，但是從一周之內(nèi)連續(xù)出臺重大舉措的動作來看，試點過程將會加速——之前類似于上海等試點城市那樣用長達(dá)10年時間來驗證效果的做法，將很可能不會再出現(xiàn)。

　　另一個需要注意的細(xì)節(jié)就是5年試點期限。

　　5年的試點時間說長不長，說短不短，就是要在一個時間足夠但又至于太長的周期內(nèi)，實現(xiàn)試點的具體目標(biāo)——在典型城市進(jìn)行分批推進(jìn)，以積累足夠的經(jīng)驗樣本。

　　還有一點，就是房地產(chǎn)稅作為一種地方稅，并非全國認(rèn)定，而是由各地單獨認(rèn)定，在中央的指導(dǎo)下，各個地方因地制宜、因城施策，根據(jù)試點經(jīng)驗自行確定征收細(xì)則。

　　這5年的試點期，有點類似于當(dāng)年深圳等四個經(jīng)濟(jì)特區(qū)扮演的角色——為中國的整個現(xiàn)代化路徑，趟出一條行之有效的路徑。

　　房地產(chǎn)稅，會帶來哪些改變？

　　來到最后一個問題——房地產(chǎn)稅試點征收，會帶來哪些改變，或者說哪些結(jié)果？

　　首當(dāng)其沖的，就是房地產(chǎn)市場本身將會逐步回歸理性和居住本質(zhì)，這是對于“房住不炒”的進(jìn)一步強(qiáng)化。

　　這是個非常明顯的信號——房子只漲不跌的神話不再了，炒房作為一種職業(yè)，或者說創(chuàng)富方式，也將退出歷史舞臺。

　　第二，房價會不會暴跌？

　　上海和重慶的試點表明，從長期主義的角度來看，房地產(chǎn)稅的稅負(fù)并沒有影響房價的走勢。

　　國外的實踐也是如此——在居民年收入中，房地產(chǎn)稅的占比并不高，至少沒有高到影響生活質(zhì)量的地步。

　　有些國家甚至還是累進(jìn)稅率制，也就是懲罰稅率——比如韓國和新加坡，但房價也沒有受到太大的影響。　　

　　所以從長期來看，房地產(chǎn)稅并不一定帶來房價的暴跌，換來的是更加平緩的漲幅，它的作用更多體現(xiàn)在調(diào)整那些持有多套房產(chǎn)的投機(jī)者。

　　這可能導(dǎo)致一種后果——一二線發(fā)達(dá)城市受益于人口持續(xù)流入、供需緊張的情況，房價將會相對堅挺，三四線城市的房子吸引力將會逐步下降。

　　換句話說，一二線房產(chǎn)和三四五線城市房產(chǎn)的價值，或?qū)⒂瓉韺M(jìn)一步分化。
 

　　結(jié)語：時代的趨勢，要把握住

　　雖然人們看到了上海和重慶的試點情況，也在努力尋找海外房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗，但有一點很明確——中國房地產(chǎn)市場的復(fù)雜程度，可能在全球都是獨一份。

　　但也沒什么——過去40年來中國消除了絕對貧困，同樣讓整個世界震驚。

　　所以現(xiàn)在房地產(chǎn)稅試點加速，對于推進(jìn)共同富裕、讓房地產(chǎn)市場回歸理性、平衡財政收支、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展等，都是關(guān)鍵的一步。

　　對于個人來說，要厘清現(xiàn)在的趨勢，就是抓住變化帶來的機(jī)遇。

　　一種情況是，現(xiàn)在炒房已經(jīng)沒有了任何意義，另一方面，也要看清楚在后房產(chǎn)時代，站在趨勢正確的那一方，順應(yīng)國家戰(zhàn)略方向，才能在這一輪的新周期中，把握住與未來有關(guān)的所有機(jī)會。深圳福田區(qū)房地產(chǎn)律師