離婚財產(chǎn)分割是一件大事也是一個復(fù)雜的問題不能只看房產(chǎn)證上的姓名或者簡單地由誰出資購買來確定而是需要根據(jù)實際情況來確定。因繼承或贈與而取得財產(chǎn)權(quán)后的不動產(chǎn)處分：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方因繼承或贈與而取得財產(chǎn)權(quán)。下面是深圳離婚律師事務(wù)所的詳細介紹。

　　由于獲得房地產(chǎn)的方式不同(如住房改革、繼承、贈與、離婚等) ，獲得房地產(chǎn)的時間不同(婚前、婚后、喪親) ，支付方式不同(一次性、分期貸款、父母貸款) ，給確定房地產(chǎn)所有權(quán)帶來了許多困難，常見情況歸納如下:

　　因房改房取得產(chǎn)權(quán)后處分房產(chǎn)：夫妻一方去世后，配偶所購的房改房，享受了夫妻雙方工齡折扣等優(yōu)惠政策；或夫妻雙方交繳部分房改款后喪偶或離異。

　　因離婚后處分房產(chǎn)：夫妻雙方婚姻家庭關(guān)系發(fā)展存續(xù)期間可以取得房產(chǎn)，原夫妻之間多次結(jié)、離婚，多份離婚協(xié)議對該房產(chǎn)歸屬約定不一；或要求不按原離婚協(xié)議合同約定條款內(nèi)容進行管理處分；或離婚后未分割一方面對死亡。

　　因婚前或父母進行出資購房后處分房產(chǎn)：夫妻關(guān)系一方婚前簽訂購房服務(wù)合同，婚后登記在我們一方名下，共同嘗還貸款；或婚后由學(xué)生一方?jīng)]有父母可以出資為子女產(chǎn)生購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)信息登記在出資人子女名下的。

　　以上是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中常見的四種情況，如何界定登記申請主體，我們不妨逐一分析。

　　一、第一種情形

　　配偶一方死亡后，配偶購買的住房改革，雖然丈夫和妻子享有服務(wù)年限折扣等優(yōu)惠政策，但是,根據(jù)最高人民法院的有關(guān)意見，《答復(fù)關(guān)于享受本人服務(wù)年限福利后購買的公屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)的信函》(2000年) ，配偶一方死亡后，如遺產(chǎn)繼承，尚存配偶以個人積蓄購買公屋應(yīng)視為個人財產(chǎn)，已故配偶在購買公屋時享受的服務(wù)年限屬于政策補貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益。

　　因此，通過詢問繼承是否完成，來解決生活方的不動產(chǎn)登記處置問題。此外，由于涉及夫妻共同儲蓄的使用，配偶雙方在繳納部分住房改造費后喪偶或離婚，配偶另一方隨后全額繳納取得財產(chǎn)權(quán)后處分財產(chǎn)的，應(yīng)當在處分時先辦理繼承或者分割轉(zhuǎn)讓登記。

　　二、第二種情形

　　在婚姻關(guān)系期間，配偶一方通過繼承或贈與獲得財產(chǎn)所有權(quán)。根據(jù)《婚姻法》第十六條、第十八條“因繼承或者贈與取得的財產(chǎn)歸夫妻共同所有，遺囑或者贈與合同中只屬于夫妻一方的財產(chǎn)為夫妻一方的財產(chǎn)”，可以認定婚姻關(guān)系存續(xù)期間因合法繼承取得的財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)；或者合同中沒有明確表示遺囑和贈與的，視為夫妻共同財產(chǎn)，反之，為夫妻個人財產(chǎn)。

　　三、第三種情形

　　婚姻家庭關(guān)系發(fā)展存續(xù)期間可以取得房產(chǎn)，因原夫妻進行多次結(jié)、離婚，多份離婚協(xié)議對該房產(chǎn)歸屬約定不一，或原夫妻生活要求不按原協(xié)議約定處分房產(chǎn)。《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法管理登記，發(fā)生具有效力；未登記，不發(fā)生效力。

　　《最高國家人民對于法院提出關(guān)于經(jīng)濟適用〈中華民族人民民主共和國勞動合同法〉若干重大問題的解釋（一）》第九條規(guī)定，法律、行政政策法規(guī)制度規(guī)定一個合同過程中應(yīng)當及時辦理批準手續(xù)，或者信息登記等手續(xù)才生效，在一審法院辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)，或者仍未辦理業(yè)務(wù)登記等手續(xù)的，人民選擇法院工作應(yīng)當如何認定該合同未生效。

　　故在房屋未登記之前，原夫妻雙方就協(xié)議研究內(nèi)容可重新約定，但需要學(xué)生注意以下三點：一是原協(xié)議主要內(nèi)容方面涉及將房產(chǎn)離婚后贈與未成年子女，現(xiàn)要求不斷變更協(xié)議分析內(nèi)容的，可按照《房屋登記辦法》第十四條規(guī)定，由監(jiān)護人能夠提供為未成年人自身利益的書面保證。

　　二是教師通過提高人民智慧法院訴訟解除婚姻文化關(guān)系，不動產(chǎn)歸屬己在法律文書能力得到充分體現(xiàn)的，根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者服務(wù)人民就是政府的征收環(huán)境決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)或者為了消滅的，自法律文書或者其他人民成為政府的征收情況決定等生效時發(fā)生效力”的規(guī)定，應(yīng)按生效法律文書的判決條款依法登記。

　　三是我國夫妻婚姻存續(xù)期間學(xué)習(xí)取得的房屋，未辦理分割登記原配偶一方死亡，若在世一方及繼承人愿意參與共同努力申請注冊登記，從便民的角度考慮出發(fā)，筆者理論認為繼承人可持繼承公證書與在世一方面的共同辦理一些相應(yīng)離婚分割和繼承登記手續(xù)。

　　若當事人不配合學(xué)校申請，鑒于《物權(quán)法》第二十九條“因繼承或者遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時可能發(fā)生效力”的規(guī)定與原離婚分割網(wǎng)絡(luò)協(xié)議具體內(nèi)容質(zhì)量產(chǎn)生一種對抗，應(yīng)采取有效司法訴訟重要途徑來明確消費者權(quán)益。

　　四、第四種情形

　　配偶婚前簽訂購房合同，婚后以一方名義登記，共同償還貸款，并由產(chǎn)權(quán)登記一方單獨處分房屋，是否可行？一是配偶婚前以自有資金購買房屋，并完成取得房屋產(chǎn)權(quán)的基本要素（個人合同簽訂、個人合同備案、個人抵押登記等）； 二是尚未償還的貸款是產(chǎn)權(quán)登記人的個人債務(wù)，不能因結(jié)婚或居住而轉(zhuǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。

　　《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋》（<3）（以下簡稱“解釋3”）規(guī)定，配偶一方在婚前訂立買賣不動產(chǎn)合同。首付以個人財產(chǎn)支付，婚后以夫妻共同財產(chǎn)償還貸款，并以首付付款人名義登記的，離婚時由當事人約定辦理。

　　協(xié)商不成的，人民法院可以認定不動產(chǎn)屬于產(chǎn)權(quán)登記人，未清償?shù)慕杩顬楫a(chǎn)權(quán)登記人的個人債務(wù)。離婚時，按照《婚姻法》第三十九條第一款規(guī)定的原則，由雙方共同償還婚后貸款和相應(yīng)財產(chǎn)的增值。一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三人善意購買該房屋，支付合理對價并辦理房屋登記手續(xù)。對方要求收回房屋的，人民法院不予支持。

　　因此，個人申請?zhí)幏忠砸环矫x登記的房屋時，登記機關(guān)可以通過詢問、承諾的方式，排除對婚姻財產(chǎn)的約定和法律責任。如果父母一方在婚后為子女購買房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)以出資人子女的名義登記，但"解釋3"明確規(guī)定"根據(jù)婚姻法第十八條第（3）款的規(guī)定，僅作為禮物贈予其子女之一。

　　深圳離婚律師事務(wù)所認為，由于家庭關(guān)系的特殊性、民事行為的復(fù)雜性、父母是否出資、一方的個人財產(chǎn)、一方的個人財產(chǎn)等原因，一方父母出資購買子女的決定超出了房屋登記的責任范圍。也應(yīng)由有效的法律文件確認。