城市房屋征收是指征收方依法利用行政強(qiáng)制性對(duì)城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上的房屋進(jìn)行征收，并對(duì)被征收人給予補(bǔ)償及安置的行為。深圳專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師在處理征收矛盾過(guò)程中，接到的被征收人詢(xún)問(wèn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否合理的居多，現(xiàn)就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何衡量發(fā)表一些拙見(jiàn)。
根據(jù)我國(guó)《憲法》及《土地管理法》的規(guī)定，我國(guó)土地屬于公有制，城市市區(qū)土地為國(guó)有，城市郊區(qū)和農(nóng)村土地屬于集體所有。集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地是土地征收，城市房屋征收則是對(duì)國(guó)有土地上房屋的征收。但是征收的真正目的，并不是要取得被征收人的房屋及其地上附屬物，而是為了取得所需用地的土地使用權(quán)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行新的項(xiàng)目建設(shè)，其核心是政府對(duì)城鄉(xiāng)土地和空間資源進(jìn)行的再次分配與利用。從而可以得出國(guó)有土地上房屋的補(bǔ)償價(jià)值構(gòu)成中隱含了房屋所屬地塊的價(jià)值，從這個(gè)角度來(lái)看，被征收房屋是否完好，裝修如何就并不重要了。
國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”那么也就是說(shuō)征收方所給出的貨幣補(bǔ)償單價(jià)折算不能低于周邊類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，住宅征收的可以參考周邊商品房的市場(chǎng)價(jià)格，商鋪(門(mén)面房)征收的參考周邊營(yíng)業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)格。但這并非補(bǔ)償?shù)娜浚魇辗竭€應(yīng)當(dāng)對(duì)過(guò)渡、搬遷、裝修等給出合理補(bǔ)償。如果被征收人選擇房屋置換根據(jù)條例不降低被征收人生活質(zhì)量的原則性規(guī)定，置換比例應(yīng)當(dāng)不低于1比1，如被征收人的房屋屬于平房則應(yīng)考慮進(jìn)容積率的問(wèn)題。同時(shí)給予部分貨幣補(bǔ)償作為過(guò)渡、搬遷、裝修等費(fèi)用。
另在征收過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)的幾種情況，第一種按居住人口進(jìn)行面積或貨幣補(bǔ)償，該種補(bǔ)償方式并無(wú)法律依據(jù)，此種補(bǔ)償對(duì)人口較多房屋面積較小的家庭有利，而對(duì)人口較少房屋面積較大的則不公平。第二種隨意認(rèn)定違法建筑的情況，在征收中一旦被征收人的房屋被認(rèn)定為違法建筑，建議立刻聘請(qǐng)律師需求解決辦法，否則補(bǔ)償利益很可能受到侵害。第三種僅對(duì)房屋進(jìn)行補(bǔ)償而對(duì)被征收方的院落或其他享有使用權(quán)的地塊拒絕補(bǔ)償。依據(jù)《土地管理法》第五十八條及《房地產(chǎn)管理法》第十九條的規(guī)定，只要被征收人享有土地權(quán)益就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償。第四種情況，住改非房屋按照普通住宅給予補(bǔ)償，住改非的房屋補(bǔ)償法律上并未進(jìn)行明確規(guī)定，但不能以此而拒絕給予營(yíng)業(yè)方面的相應(yīng)補(bǔ)償，實(shí)踐中應(yīng)考慮該房屋的地理位置，經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)短、效益等多方面的因素。第四種城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地上的房屋補(bǔ)償，很多地方征收部門(mén)借口被征收人的房屋建于集體土地補(bǔ)償只給房屋重置價(jià)格，該補(bǔ)償違反了征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t，最高人民法院也對(duì)此作出了明確的司法解釋?zhuān)鞘幸?guī)劃區(qū)域內(nèi)的集體土地上房屋應(yīng)當(dāng)參照周邊市場(chǎng)價(jià)格予以補(bǔ)償。
以上補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為在依法征收前提下的原則性最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如該征收行為系出于商業(yè)目的，則補(bǔ)償應(yīng)予以適度提高。處理原則以征收雙方協(xié)商為宜。
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